지난 글에서는 국토부 지적도 무료열람 방법과 정부24를 이용해 지적도·임야도를 확인하는 방법을 알아봤습니다.
그런데 막상 지적도를 열어보면 또 다른 문제가 생깁니다.
“도면은 나왔는데 뭘 봐야 하지?”
처음 지적도를 보는 분이라면 선과 숫자, 지목 표시 등이 익숙하지 않아 어렵게 느껴질 수 있습니다.
오늘은 지적도를 열람한 다음 어떤 부분을 중심으로 살펴봐야 하는지 정리해보겠습니다.
지적도를 보는 이유부터 알아보자
지적도는 단순한 부동산 지도가 아닙니다.
토지를 필지 단위로 구분하여 위치와 경계 등을 도면으로 나타낸 자료이기 때문에 토지에 관한 기본적인 정보를 파악할 때 활용됩니다.
예를 들어 토지를 구입하려고 한다면 지도에서 위치만 확인해서는 부족합니다.
토지가 어떻게 생겼는지, 주변 필지와 어떤 형태로 붙어 있는지 등을 함께 확인해야 합니다.
첫 번째, 지번을 확인하세요
가장 먼저 확인할 것은 지번입니다.
토지를 조회할 때는 내가 확인하려는 토지와 지적도에 표시된 지번이 일치하는지부터 확인하는 것이 좋습니다.
특히 같은 지역에 비슷한 지번이 존재할 수 있으므로 소재지와 지번을 정확하게 비교해야 합니다.
두 번째, 필지의 모양을 살펴보세요
지적도에서 상당히 중요한 부분 중 하나가 토지의 형태입니다.
같은 300㎡ 토지라고 해도 모양은 완전히 다를 수 있습니다.
정사각형에 가까울 수도 있고 직사각형일 수도 있으며, 길고 좁은 형태나 삼각형, 사다리꼴, 여러 각이 있는 부정형 토지일 수도 있습니다.
토지의 형태는 실제 이용 계획을 세울 때 중요한 참고사항이 됩니다.
따라서 면적만 보고 판단하지 말고 반드시 지적도에서 필지 형태까지 확인하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
세 번째, 지목을 확인하세요
토지를 알아볼 때 자주 등장하는 것이 바로 ‘지목’입니다.
지목은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 등록한 것입니다.
대표적으로
전
답
대
임야
도로
주차장
공장용지
학교용지
하천
등 다양한 지목이 있습니다.
예를 들어 지목이 ‘대’라면 건축물의 부지 등으로 이용되는 토지를 의미하며, ‘전’과 ‘답’은 농지와 관련된 지목입니다.
다만 지목 하나만 보고 해당 토지에서 무엇을 할 수 있는지 판단하면 안 됩니다.
실제로 건축이나 개발이 가능한지는 용도지역·용도지구·행위제한 등 여러 조건을 추가로 확인해야 합니다.
네 번째, 도로와의 관계를 살펴보세요
토지를 알아볼 때 많은 분들이 중요하게 생각하는 것이 도로입니다.
지적도를 통해 대상 필지 주변에 ‘도로’로 등록된 토지가 있는지 등을 살펴볼 수 있습니다.
하지만 여기에서도 주의해야 합니다.
지적도상 도로가 있다고 해서 무조건 건축법상 도로 조건을 충족한다고 단정할 수 없고, 반대로 현장에서 길처럼 보인다고 해서 지적공부상 지목이 반드시 도로인 것도 아닙니다.
따라서 건축을 목적으로 토지를 알아보는 경우에는 지적도뿐 아니라 건축 관련 도로 요건을 별도로 확인해야 합니다.
다섯 번째, 주변 필지를 같이 보세요
내가 관심 있는 필지만 확대해서 보는 것보다 주변 필지를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
주변 토지가 어떻게 나뉘어 있는지, 도로와 어떤 관계인지, 필지 형태가 어떻게 이어지는지 등을 보면 대상 토지를 이해하는 데 도움이 됩니다.
특히 토지 투자나 전원주택 부지를 알아보는 경우에는 주변 환경을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
지적도와 토지대장을 함께 봐야 하는 이유
지적도가 토지를 도면 형태로 이해하는 자료라면 토지대장은 해당 토지의 정보를 문자와 숫자로 확인하는 자료라고 생각하면 이해하기 쉽습니다.
정부24 안내에 따르면 토지대장·임야대장에서는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 등의 등록사항을 확인할 수 있습니다.
따라서 지적도에서 토지의 형태와 위치를 보고 토지대장에서 지목과 면적 등의 정보를 함께 비교하면 보다 체계적으로 확인할 수 있습니다.
토지이용계획도 반드시 확인하세요
토지 매매나 건축을 목적으로 한다면 지적도에서 끝내지 않는 것이 중요합니다.
토지이용계획에서는 해당 토지에 적용되는 용도지역·용도지구·구역 및 관련 규제 등을 확인할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 겉으로 보기에는 비슷한 토지라도 적용되는 도시계획과 규제에 따라 이용할 수 있는 범위가 달라질 수 있습니다.
따라서 토지를 알아볼 때는
1단계 : 지적도 확인
2단계 : 토지대장 확인
3단계 : 토지이용계획 확인
4단계 : 등기사항 확인
5단계 : 현장 확인
순으로 교차 확인하는 습관을 들이면 좋습니다.
온라인 지적도의 선만 믿으면 안 되는 이유
지적도를 확대하다 보면 경계선이 상당히 정확해 보입니다.
그래서 화면을 보고
“여기까지가 우리 땅이네.”
라고 판단하기 쉽습니다.
하지만 실제 토지의 정확한 경계를 확인해야 하는 문제라면 단순 온라인 지도 화면만으로 판단해서는 안 됩니다.
담장을 새로 설치하거나 토지 경계 분쟁이 있거나 건축을 계획하는 등 정확한 경계 위치가 필요한 경우에는 관련 기관 및 지적측량 등을 통해 확인하는 것이 필요할 수 있습니다.
지적도 확인이 특히 필요한 경우
다음과 같은 상황이라면 지적도를 미리 확인해보는 것이 좋습니다.
토지를 매매하려는 경우
전원주택 부지를 알아보는 경우
상속받은 토지의 위치를 확인하는 경우
농지나 임야를 알아보는 경우
토지의 형태가 궁금한 경우
주변 필지와의 관계를 확인하려는 경우
건축이나 개발을 검토하는 경우
특히 토지는 아파트처럼 동일한 구조의 물건이 아니기 때문에 개별 필지마다 조건이 다릅니다.
따라서 여러 자료를 비교하면서 확인하는 과정이 중요합니다.
마무리
지적도를 처음 보면 복잡해 보이지만 기본적으로 ‘내가 찾는 토지가 어디에 있고 어떤 모양으로 나뉘어 있는가’를 확인하는 자료라고 생각하면 조금 쉬워집니다.
먼저 정확한 지번을 찾고, 대상 필지의 모양과 주변 필지, 지목과 도로 관계 등을 차근차근 확인해보세요.
그리고 지적도만으로 토지의 가치를 판단하기보다는 토지대장과 토지이용계획, 등기사항, 현장 상황 등을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
다음 글에서는 가장 헷갈리기 쉬운 지적도, 토지대장, 토지이용계획의 차이와 각각 어디에서 무료로 확인할 수 있는지 정리해보겠습니다.
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